III filar na emeryturę albo dom. Trader 21: Własna firma czy inwestycja w mieszkanie? cynik9: REITs niebagatelne zalety inwestowania w nieruchomości.


1. Dziennik Gazeta Prawna – Emeryturą albo dom.

23.03.2015 (IAR) – Komisja Nadzoru Finansowego proponuje, by oszczędności emerytalne z III filaru mogły służyć sfinansowaniu inwestycji mieszkaniowych. O sprawie pisze „Dziennik Gazeta Prawna”.

Pomysł przedstawił na spotkaniu u prezydenta szef KNF Andrzej Jakubiak. Pieniądze przeznaczone na emeryturę mogłyby stać się częścią wkładu własnego przy kredycie hipotecznym.

Dziś III filar nie cieszy się popularnością. Środki tam gromadzone można wykorzystać dopiero po osiągnięciu określonego wieku. Pomysł KNF miałby podnieść atrakcyjność indywidualnego oszczędzania na emeryturę.

Na Indywidualnych Kontach Emerytalnych Polacy zgromadzili 4,7 mld złotych, a w Pracowniczych Programach Emerytalnych – ponad 10 mld.

Więcej w „Dzienniku Gazecie Prawnej”.

IAR/DGP/łp

podobne: O waryja(n)tach OFErmy i oszczędzaniu na emeryturę. i to: Fundusze: zamknięte kontra otwarte oraz: TFI – jak znaleźć perełki? a także: Sprawdź komu powierzasz pieniądze a dla dobra ZUSu żyj krótko i nie wydawaj za dużo, czyli jak Pilon „pomógł” Piratowi. TFI – Teraz Chiny?

2. Trader 21: Własna firma czy inwestycja w mieszkanie ?

„…Ostatni artykuł dla osób z mniejszym portfelem „Inwestycje dla mniej zamożnych” napisałem już ponad 10 miesięcy temu.

Dziś spróbuję się trochę zrehabilitować analizując case Tomka:

„W tym roku skończyłem 28 lat. Od początku miałem świadomość, będę zdany tylko na siebie i nie mogę liczyć na pomoc rodziny więc roztropnie wybrałem kierunek kształcenia, dzięki czemu pracę podjąłem już na studiach.

Po studiach kilkakrotnie zmieniałem miejsce zamieszkania kuszony lepszymi warunkami zatrudnienia. W tej chwili żyję we Wrocławiu gdzie branża IT jest szczególnie dynamiczna. W zeszłym roku rzuciłem pracę na etacie i założyłem działalność, która dziś przynosi mi zadowalający dochód. Przez cały okres zatrudnienia obwąchiwałem się z GPW, mozolnie gromadziłem oszczędności a pod wpływem Twojego bloga również trochę metali.”

Teraz do rzeczy:

Własna firma.

Środki ulokowane w rozwój osobisty, którego ewidentnym przykładem jest własna firma są absolutnie jedną z najlepszych inwestycji. Żadne aktywa finansowe, złoto, fantastyczne akcje czy BTC nie mają w długim terminie najmniejszych szans pobicia zwrotów, jakie może nam zapewnić inwestycja we własną firmę. Gdybym wiele lat temu nie zaryzykował i „nie poszedł na swoje” pewnie do dziś harowałbym na etacie, zamiast cieszyć się wolnością finansową.

Własna firma to przede wszystkim prawdziwa szkoła życia. Musimy być ekspertami od produktu, sprzedaży, marketingu czy finansów. Żadne studia (włączając w to MBA) nie nauczą nas tyle o prowadzeniu własnej firmy. Jednocześnie nic nie cieszy tak bardzo jak rosnące zyski, zatrudnienie czy rosnące znaczenie naszej firmy na rynku.

Co więcej, jeżeli zapytać rentierów, w jaki sposób zbudowali swój kapitał, to okaże się, że w 7 na 10 przypadków była to własna firma.

Własna firma to także dwie strony medalu. Po pierwszym roku upada 75 %  nowo powstałych firm. Statystyki są niestety wypaczone dotacjami z UE. Najważniejszy jest jednak fakt, że zaledwie 10% firm jest w stanie przetrwać i z sukcesem prosperować dłużej niż przez 5 lat. Jeżeli dojdziecie do tego etapu to możecie być z siebie dumni. 

Czynniki, które należy wziąć pod uwagę podczas zakładania własnej firmy przedstawię w osobnym artykule.

Kupno czy wynajem mieszkania.

Cytat Tomasza: „Przede wszystkim biję się z myślami na temat zakupu mieszkania na kredyt. Wiadomo, każdy potrzebuje gdzieś mieszkać. Obecny koszt najmu mieszkania zapewne pokryłby ratę kredytu, co wydaje się być opcją mimo wszystko rozsądniejszą. 

Ryzyko ewentualnego wzrostu stóp może dałoby się jakoś zhedge’ować lokując odpowiednio miesięczne nadwyżki finansowe? Przeciw przemawia, że dzisiaj zlecenia są a jutro może ich nie być i nadwyżki tym samym też nie będzie. Poza tym nieruchomości we Wrocławiu wydają mi się być ciągle drogie. Chociaż demografia miasta jest jedną z najlepszych w Polsce więc może taka cena jest uzasadniona?

W tej chwili pewnie celowałbym w kawalerkę lub małe M-2 żeby możliwie jak najszybciej spłacić kredyt, ale z drugiej strony nie wyobrażam sobie mieszkania w tym przez całe życie. Docelowo chcę dom ;-)”

Wysokość raty kredytowej w porównaniu do czynszu najemnego jest czynnikiem, który najczęściej bierzemy pod uwagę w rozważaniach czy kupić mieszkanie, czy je wynająć. Jest to niestety duży błąd. Wysokość raty kredytowej jest w głównej mierze zależna od wysokości stóp procentowych, które obecnie mamy najniższe w historii.

Stopy procentowe w Polsce

Powyżej zamieściłem przebieg wysokości stóp za ostatnie 15 lat. Czemu tak długi okres? Otóż kredyt przeważnie bierzemy na 25 – 30 lat. Warto chociażby zaznajomić się z wysokością stóp procentowych, z jakimi mieliśmy do czynienia w przeszłości. Polityka zerowych stóp procentowych wprowadzona na całym świecie być może będzie funkcjonować jeszcze przez rok, dwa czy 4 lata. Jest jednak mało prawdopodobne aby została utrzymana przez dłuższy okres.

Obecna wysokość stóp procentowych to 1,65% + 2% marża banku. Odsetki od kredytu hipotecznego wynoszą zatem 3,65% w stosunku rocznym. Przy kredycie rzędu 200 tys. zł zaciągniętym na 30 lat płacimy 915 zł raty miesięcznej.

Jeżeli stopy procentowe wzrosną do poziomu z 2005 czy 2008 roku, to wysokość naszej raty wzrośnie do 1460 zł. To jest wzrost o 60%. Czynników przemawiających przeciwko zakupowi mieszkania przy obecnych cenach jest w mojej ocenie więcej. Szczegółowo omówię je wkrótce przy okazji corocznej analizy rynku nieruchomości.

Wynajem mieszkania czy domu to nic złego. Sam obecnie w Hiszpanii wynajmuję dom, mimo iż mógłbym go bez większych problemów kupić. Czemu to robię? Otóż roczny czynsz najemny pomniejszony o koszty stałe, które ponosi właściciel nieruchomości są ciągle niższe, niż roczna utrata wartości wynajmowanego domu.

Mimo iż dzisiejsza wartość domu jest już 40% niższa niż 5 lat temu gdy go budowano, to i tak potencjał do spadków jest nadal znaczny, zwłaszcza że podobnie jak w Polsce mamy stopy procentowe na nienaturalnie niskich poziomach, a współczynnik określający wartość nieruchomości do rocznego kosztu najmu jest na ekstremalnie wysokich poziomach. Gdy kupowałem moje pierwsze mieszkanie w Warszawie na początku 2004 roku cena mieszkania równała się 10-12 letnim czynszom najemnym. Jak jest dziś, możecie sami sprawdzić.

Kupując nieruchomość czasami odkładamy czynniki ekonomiczne na bok. Chcemy mieć własny kąt i tyle. Nie chcemy wkładać pieniędzy w urządzanie nie swojego mieszkania i pytać właściciela czy możemy coś przerobić i w jaki sposób. Jest to absolutnie zrozumiałe.

Decydując się jednak na zakup nieruchomości, która w znacznej części będzie pochodzić z kredytu mierzmy siły na zamiary. Nie kupujmy czegoś na co nas zwyczajnie nie stać. Odłóżmy także trochę kapitału na wypadek skokowego wzrostu rat kredytowych, jak pół roku temu w Rosji czy obecnie na Ukrainie. Oszczędności pokrywające równowartość rocznych rat powinny zapewnić nam spokojny sen….

…Nim przejdę do szczegółów, chciałbym pogratulować Tomkowi zdroworozsądkowego podejścia. Ma bowiem odłożone prawie 70 tys. zł i dopiero zastanawia się czy kupić mieszkanie. Jeżeli już to małe aby „szybko spłacić kredyt”. Niestety, ale takie podejście jest dzisiaj rzadkością. Najczęściej wyznacznikiem tego na jak dużą nieruchomość nas stać jest to, jaki kredyt możemy dostać . Takie podejście jest zazwyczaj tragiczne w skutkach…”

całość tu: independenttrader.pl

3. cynik9: REITs niebagatelne zalety inwestowania w nieruchomości.

„Inwestowanie w nieruchomości ma swoje niepodważalne zalety. Przede wszystkim jest to aktywo materialne z którym wiąże się poważny wkład pracy i energii aby do niego dojść. Ceny nieruchomości, jak wszystkiego innego, mogą się wahać  i pozostawać nawet pod presją długo.  Rzadko jednak spadną do zera,   jak obligacje bankrutującego rządu czy jak akcje bankrutującej kompanii. Nawet jak dom zostanie zniszczony działka pod nim zachowa swoją wartość. W tym sensie nieruchomości podobne są nieco do złota. Rządy mogą naprodukować dowolną ilość papierowych obietnic z powietrza, i twierdzić że są one coś warte. Ani jednak złota ani nieruchomości dekretem rządowym po koszcie zero wyprodukować się nie da.

W porównaniu do złota szeroka klasa nieruchomości ma też szereg specyficznych zalet. Historycznie na przykład nieruchomości są lepszym hedgem antyinflacyjnym niż złoto. Generują też inwestorowi strumień gotówki, szczególnie istotny dla wielu w dzisiejszym dysfunkcjonalnym świecie zerowych stóp procentowych,  nic nie płacących depozytów i  negatywnych rentowności długu. Niebagatelną zaletą  nieruchomości trzymanych bezpośrednio jest też naszym zdaniem ich mała płynność, utrudniająca działanie w impulsie chwili, często pod wpływem nerwów czy strachu. Stąd bardziej niż gdzie indziej naturalna tendencja do „przesiedzenia” rynkowych turbulencji i ultymatywnie do „wyjścia na swoje” w dłuższym terminie. Nie bez kozery w wielu krajach większość tych którzy inwestując zgromadzili jakiś majątek zawdzięcza go głównie  nieruchomościom.

Problemem z nieruchomościami, oprócz podstawowego –  że skazane są na podatkową łaskę i niełaskę lokalnego reżimu,   jest dla początkującego inwestora także wielkość wymaganego wkładu. Nie każdego stać na kawalerkę na wynajem czy na 500 ha ziemi rolnej, bez wątpienia jednej z najlepszych inwestycji w Polsce ostatniego ćwierćwiecza. A co gdy szanse widzimy w obiektach z jeszcze wyższej półki, jak na przykład centra handlowe czy szpitale?

Rozwiązaniem w takich przypadkach są wehikuły inwestowania zbiorowego w nieruchomości   – REITs (real estate investment trusts).

(…)Inwestor kupuje udział w REIT tak jak by kupował zwykłą akcję, dorzucając swoją cegiełkę do majątku trustu. W tej funkcji występuje więc jako trustor. Majątek ten trzymany jest następnie przez kompanię pełniącą rolę trustee i inwestowany łącznie w specyficzną klasę nieruchomości w imieniu i dla benefisu inwestorów. Wyznaczony w tym celu jest profesjonalny manager trustu który realizuje jego politykę. Agregacja środków w truście pozwala na szeroki wachlarz inwestycyjnych możliwości i wysoką specjalizację. Obie te rzeczy są często poza zasięgiem indywidualnego inwestora…”

całość tu: dwagrosze.com

podobne: Eksperci: inwestycje w ziemię dobrą lokatą, ale długoterminową oraz: Oszczędzanie alternatywne: Co wybrać? Lokaty czy obligacje skarbowe? i to: Ostrożnie z odwróconą hipoteką. polecam również: „W krainie deszczowców”: Irlandzkie wychodzenie z recesji. Akcja kredytowa w toku. Cynik9: „bail-in” i jeszcze: Inwestycje bezpieczne zdaniem mas oraz zdaniem analityków – DwaGrosze

rys. Grzegorz Radziewicz

rys. Grzegorz Radziewicz

Advertisements

One comment on “III filar na emeryturę albo dom. Trader 21: Własna firma czy inwestycja w mieszkanie? cynik9: REITs niebagatelne zalety inwestowania w nieruchomości.

  1. Pingback: Znowu Ukradli Składki. Plan Morawieckiego podstawą III rozbioru OFE, czyli o tym jak PIS dokończy „reformę emerytalną” zaPOczątkowaną przez Rostowskiego (dla ratowania piramidy finansowej i POdreperowania budżetu). | Łódź Odysa

Dodaj komentarz (byle bez epitetów i wulgaryzmów)

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s